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        130家房企存货近4.5万亿元 平均存货周转率下降变现难

        2018-09-26 15:50 来源:证券日报 王丽新

        证券日报(王丽新) 高周转正成为房企扩大规模,卡位市场竞争地位的法宝,但行业平均存货周转率的下行,让一些开发商?#24335;?#21387;力大增。

        房企2018年中期业绩披露早已收官。《证券日报》记者根据同花顺统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除可对比性数据不全的上市房企,130家上市房企存货总?#24179;?#36817;4.5万亿元,比去年同期增加了9380亿元,同比增长27%。同?#20445;?#36825;意味着平均每家房企存货达344亿元。

          26家房企存货超千亿元

        值得一提的是,以万科为首的前10家房企存货总计超过2.4万亿元,占比达53%,超过五成。

        易居研究院智库?#34892;难?#31350;总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企扩张意愿强烈,去年一、二线房企加大拿地力度,其土地谈判力强,掌握资源更多,并购项目量大,拿地储备较高。

        《证券日报》记者根据统计数据发现,A股上市房企存货门槛在1000亿元以上的有14家,分别为万科、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和新城控股等,?#28210;校?#37329;科股份、华发股份和金地集团等房企近三年来存货首次超过1000亿元;500亿元至1000亿元的有7家,?#28210;?#21253;括掉队?#29616;?#30340;金地集团。

        据亿翰智库统计显示,加上在香港上市的H股房企,在全国100强房企中,2018年?#20064;?#24180;,存货超过1000亿元的企业有26家,2017年?#20064;?#24180;存货超过1000亿元的企业有20家,同比增长30%。?#28210;?018年?#20064;?#24180;存货超过3000亿元的企业有7家,2000亿元-3000亿元的企业有4家,1000亿元-2000亿元的企业有15家?#32531;?#22823;、万科和碧桂园分别位居前三名。2018年?#20064;?#24180;恒大存货为9580.57亿元,排名第二的万科存货为6386.23亿元,恒大再?#25569;?#24471;“存货王”的桂冠。2018年?#20064;?#24180;整体存货相较2017年同比增加11.2%,?#28210;?0家企业存货同比处于增长状态,20家企业存货有所减少。

        有分析人士认为,房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长特点,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足企业未来3年发展需求的土地量。但?#34892;?#20225;业虽存货增长幅度?#19979;?#25110;者甚至出现存货大幅降低的现象,这也并不意味这些房企运营健康。

        据《证券日报》记者观察,有不少企业存货周转次数减少,存货周转天数变长,存货周转率下行,可见其运营能力和存货管理水平变弱,项目适销不对路,进而导致现金回流?#19979;式?#38142;承压,对企业快速扩张造成阻力。

          平均存货周转率下行

        有?#30340;?#20154;士表示,目前来看,在A股房企数万亿元负债的高压下,高周转?#36127;?#25104;为房企保证?#24335;鵒窗?#20840;的“重中之重”。库存管理能力若较弱,一般非高端项目无法三年内清盘,那么将影响企业短期偿债能力。而近两年拍出的多幅高价地由于限价政策限制,尚未实现大量变现,会进一步降低存货周转速度,资产周转率也将受?#25509;?#21709;。

        众所周知,存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一,用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度,存货周转率越高,表明企业存货资产变现能力越强,存货及占用在存货上的?#24335;?#21608;转速度越快。

        据亿翰智库统计显示,2018年?#20064;?#24180;榜单TOP100企业平均存货周转率为0.12,而2017年?#20064;?#24180;这100家企业的平均存货周转率为0.17,平均存货周转率有所下滑。?#28210;?ldquo;TOP1-20企业”中2018年?#20064;?#24180;平均总资产周转率为0.157,与2017年的0.141相比有所上升。而其余两个梯队中“TOP21-50企业”中2018年?#20064;?#24180;平均总资产周转率与2017年同期相比基本持平,“TOP51-100企业”中2018年?#20064;?#24180;平均总资产周转率同比有所下降。

        亿翰智库表示,在“TOP1-20企业”的大规模企业中如恒大、绿地以及中海等总资产周转率均有所上升,系企业的营业收入增加,如恒大在2018年?#20064;?#24180;新开盘项目79个,在售项目累计达到735个,分?#21152;?16个城市,可售货量充足,成交均价上升,导致企业营业收入增加。绿地的高铁站项目和快速周转的三、?#21335;?#22478;市项目以及大基建、大金融、大消费以及新兴产业的发展促使其营业收入的增长。而“TOP51-100企业”平均总资产周转率下降,主要由于保利、新城控股等规模企业总资产的快速增加,如2017年末新城控股总资产为1835.27亿元,比2016年度末增长77.89%,2018年?#20064;?#24180;,新城控股总资产2462.38亿元,相比2017年末增长34.2%。

        亿翰智库认为,由于房地产行业调控日益趋紧不放松,“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行,使得住宅市场供需?#34121;顺?#21387;,部分企业项目的难以去化,从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

        值得一提的是,从今年房企土地补货力度来看,近期市场上出现了不少流拍现象,可见房企融资受?#36739;?#21046;后,正忙于消化库存,急于变现。

        责任编辑:刘宁芬





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